Voorwaarden en bevoegde instanties kunnen wijzigen. Deze gids geeft een overzicht van de keuringen die doorgaans verplicht zijn bij nieuwbouw en verbouwen in Vlaanderen. Controleer de actuele regels altijd op vlaanderen.be voor u een keuring plant.
Welke keuringen zijn verplicht bij nieuwbouw en verbouwen?
Wie in Vlaanderen bouwt of grondig verbouwt, krijgt te maken met een aantal technische keuringen en verslagen die losstaan van de omgevingsvergunning. Ze zijn geen formaliteit: zonder een geldig keuringsverslag krijgt u vaak geen aansluiting op het elektriciteitsnet of de riolering, en zonder EPB-aangifte sluit u het bouwdossier niet correct af. Deze gids zet de belangrijkste keuringen op een rij: de keuring elektriciteit bij nieuwbouw en renovatie, ook wel de AREI-keuring genoemd, de EPB-verslaggeving, de ventilatieverslaggeving en de keuring van de privériolering.
Niet elk project doorloopt alle vier. Een kleinere verbouwing zonder nieuwe aansluiting slaat de rioolkeuring bijvoorbeeld vaak over, terwijl een nieuwbouwwoning er in de praktijk meestal alle vier doorloopt. De tabel hieronder geeft een eerste overzicht, de secties erna gaan dieper in op elke keuring.
| Keuring of verslag | Wanneer meestal verplicht | Wie voert ze uit |
|---|---|---|
| Keuring elektrische installatie (AREI) | Voor ingebruikname van een nieuwe installatie, bij verzwaring of een belangrijke uitbreiding | Erkend keuringsorganisme |
| EPB-verslaggeving (startverklaring en EPB-aangifte) | Bij vergunningsplichtige nieuwbouw en EPB-plichtige renovaties | Erkend EPB-verslaggever |
| Ventilatieverslaggeving | Bij plaatsing of vernieuwing van een ventilatiesysteem binnen een EPB-dossier | Ventilatieverslaggever, aangesteld door de aangifteplichtige |
| Keuring privériolering | Bij nieuwbouw, herbouw of een nieuwe aansluiting op de riolering | Erkende keurder van uw rioolbeheerder |
Hieronder leest u per keuring wat ze precies inhoudt, wanneer u ze nodig hebt en waar u de actuele voorwaarden nakijkt.
Keuring elektriciteit bij nieuwbouw en verbouwen (AREI)
De keuring van de elektrische installatie, meestal de AREI-keuring genoemd, controleert of uw elektrische installatie veilig is aangelegd. Ze gebeurt altijd door een erkend keuringsorganisme, nooit door uw aannemer of elektricien zelf. Volgens de informatie van de Vlaamse overheid is deze elektrische keuring onder meer verplicht in de volgende situaties:
- Bij ingebruikname van een volledig nieuwe elektrische installatie, dus bij zowat elk nieuwbouwproject.
- Bij een belangrijke wijziging of uitbreiding van een bestaande installatie.
- Bij een verzwaring van uw aansluiting, bijvoorbeeld om een warmtepomp of een laadpaal aan te sluiten.
- Bij de verkoop van een woning met een oudere installatie.
Een positief keuringsverslag is meestal een voorwaarde om de meter te laten aansluiten of activeren. Bij een afkeuring krijgt u een lijst met vastgestelde inbreuken en een termijn om die te herstellen, waarna een herkeuring volgt. Vernieuwt u enkel toestellen of een stopcontact, zonder wijziging aan de leidingen of het elektriciteitsbord, dan is meestal geen nieuwe keuring nodig. Twijfelt u, vraag het dan na bij een erkend keuringsorganisme. Omdat de regels en de lijst van erkende keuringsorganismen kunnen wijzigen, raadpleegt u best de actuele voorwaarden op vlaanderen.be. Laat u de elektriciteit vernieuwen als onderdeel van een verbouwing, dan kan ons team de elektriciteit vernieuwen en de AREI-keuring mee coördineren.
EPB-verslaggeving: startverklaring en EPB-aangifte
Naast de energieprestatie zelf, zoals uw EPC-label of de EPB-eisen waaraan uw woning moet voldoen, loopt er bij een vergunningsplichtig project ook een administratief traject: de EPB-verslaggeving. Dat traject wordt opgevolgd door het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) en bestaat uit twee afzonderlijke, verplichte stappen.
De startverklaring
Met de startverklaring meldt de aangifteplichtige, meestal de bouwheer, aan VEKA dat de EPB-plichtige werken van start gaan. Daarin staat onder meer wie als EPB-verslaggever optreedt voor het dossier. Aan die melding hangt een wettelijke indientermijn vast, spreek dus vooraf met uw verslaggever af wie ze indient en wanneer. Wordt de startverklaring niet of te laat ingediend, dan telt dat als een overtreding op zich, los van de eisen die uw gebouw uiteindelijk haalt. De actuele procedure en termijn vindt u op vlaanderen.be (EPB-pedia).
De EPB-aangifte
Na afwerking van het project stelt de EPB-verslaggever de EPB-aangifte op en dient die in. Die aangifte toont aan of de woning voldoet aan de EPB-eisen die golden op het moment van de vergunningsaanvraag: isolatie, ventilatie, energieprestatie. Ontbreekt de aangifte, komt ze te laat binnen, of klopt ze niet met de werkelijke uitvoering, dan kan VEKA daarop optreden. De exacte termijnen en de hoogte van eventuele boetes staan vastgelegd in het Energiedecreet en kunnen wijzigen: controleer ze via vlaanderen.be (EPB-pedia) voor u een dossier afsluit. Voor renovaties met een renovatieplicht neemt ons team de EPC-begeleiding en de renovatieplicht mee op in het traject.
Ventilatieverslaggeving en het ventilatieprestatieverslag
Wie een ventilatiesysteem plaatst of vernieuwt binnen een EPB-plichtig project, krijgt ook te maken met de ventilatieverslaggeving. Voor nieuwbouwwoningen en ingrijpende energetische renovaties moet de aangifteplichtige daarvoor een ventilatieverslaggever aanstellen. Die maakt twee documenten op: een ventilatievoorontwerp voordat de werken starten, en een ventilatieprestatieverslag van het geplaatste systeem na de werken. Dat prestatieverslag toont aan dat het ventilatiesysteem voldoet aan de eisen uit de EPB-regelgeving: voldoende debiet in droge en natte ruimtes, een correcte regeling, en een systeem dat effectief werkt zoals het is ontworpen. In de praktijk neemt uw EPB-verslaggever die rol vaak zelf op, maar spreek dat expliciet af: het is de aangifteplichtige die de ventilatieverslaggever moet aanstellen.
Een ontbrekend of onvolledig ventilatieprestatieverslag kan de EPB-aangifte blokkeren, ook als de rest van het dossier in orde is. Omdat de precieze eisen per type ventilatiesysteem verschillen en regelmatig worden bijgesteld, controleert u ze best bij uw verslaggever of via vlaanderen.be (kwaliteitskader ventilatie).
Keuring van de privériolering
Voert uw woning afval- of regenwater af naar de openbare riolering, dan is een keuring van de privériolering verplicht in een aantal situaties. Volgens de Vlaamse overheid geldt dat onder meer:
- Bij nieuwbouw of herbouw van een woning.
- Bij een nieuwe aansluiting of heraansluiting op de openbare riolering, of bij een individuele behandelingsinstallatie voor afvalwater.
- Bij de aanleg van een gescheiden rioolstelsel in uw straat, tenzij u al een conform keuringsattest hebt van een nieuwbouw of verbouwing dat niet ouder is dan vijf jaar.
- Na de vaststelling van een inbreuk, op verzoek van uw rioolbeheerder.
Deze keuringsplicht bestaat sinds 1 juli 2011 en werd sindsdien nog uitgebreid. Ze gebeurt door een erkende keurder: u vraagt de lijst van keurders die in uw gemeente bevoegd zijn op bij uw rioolbeheerder. Wie precies uw rioolbeheerder is, verschilt van gemeente tot gemeente: vaak is dat uw gemeente zelf of een intercommunale voor water en riolering. Bij een afkeuring krijgt u een lijst met werkpunten, waarna een herkeuring volgt zodra u die hebt aangepakt. Omdat de bevoegde rioolbeheerder en de precieze procedure per gemeente kunnen verschillen, bevestigt u dit best via vlaanderen.be.
Wanneer in uw traject vraagt u welke keuring aan?
De keuringen uit deze gids vallen niet allemaal op hetzelfde moment. Ze volgen doorgaans de fasering van uw bouw- of verbouwproject:
- Bij de vergunningsaanvraag legt de EPB-verslaggever al vast aan welke EPB-eisen uw project moet voldoen, en wie de startverklaring zal indienen.
- Bij de start van de werken meldt de aangifteplichtige dat met de startverklaring bij VEKA, binnen de wettelijke indientermijn.
- Tijdens de afwerking, na de elektriciteitswerken en de plaatsing van het ventilatiesysteem, plant u de keuring van de elektrische installatie en, waar nodig, de keuring van de privériolering in.
- Na de oplevering stelt de EPB-verslaggever de EPB-aangifte en het ventilatieprestatieverslag op, op basis van de werken zoals ze effectief zijn uitgevoerd.
Plant u deze keuringen pas achteraf in, dan loopt u het risico dat de meter niet aangesloten raakt, dat de aansluiting op de riolering geweigerd wordt, of dat het EPB-dossier vertraging oploopt. Neemt u de keuringen vanaf de start mee in de planning van uw project, dan sluiten ze gewoon aan op de normale werfvolgorde in plaats van op het einde voor verrassingen te zorgen.
Wat kosten deze keuringen? Richtprijzen
Keuringsorganismen en verslaggevers bepalen hun eigen tarieven, er bestaat geen vaste overheidsprijs voor deze keuringen. De richtprijzen hieronder zijn indicatief en dienen enkel om een grootteorde te geven: vraag altijd een concrete offerte voor uw eigen dossier.
| Keuring of verslag | Richtprijs (indicatief) |
|---|---|
| Keuring elektrische installatie (AREI) | € 150 tot € 300 per keuring, afhankelijk van de grootte van de installatie |
| EPB-verslaggeving (volledig dossier, nieuwbouw) | € 600 tot € 1.400, afhankelijk van de complexiteit van het project |
| Ventilatieprestatieverslag | € 150 tot € 350, vaak samen met het EPB-dossier gefactureerd |
| Keuring privériolering | € 100 tot € 250 per keuring |
Deze bedragen zijn richtprijzen op basis van een gemiddeld project, geen offerte. Ze hangen af van de regio, de grootte van de woning en het keuringsorganisme dat u kiest. Vraag steeds een concreet prijsvoorstel op voor uw eigen dossier.
Wat als een keuring ontbreekt of te laat komt?
Een ontbrekende of afgekeurde keuring raakt zelden alleen het papierwerk. Zonder een positief keuringsverslag elektriciteit krijgt u doorgaans geen aansluiting of activering van de meter. Zonder startverklaring of EPB-aangifte sluit VEKA uw dossier niet correct af, met een mogelijke boete tot gevolg. Zonder goedgekeurde rioolkeuring wordt de aansluiting op de openbare riolering geweigerd of teruggedraaid.
Daarom loont het om keuringen niet als sluitstuk te zien, maar als onderdeel van de planning vanaf de start van het project. Wie de omgevingsvergunning en de bijbehorende verplichtingen laat begeleiden, bijvoorbeeld via bouwadvies bij ontwerp en vergunningen of via onze begeleiding bij vergunningen, voorkomt dat een ontbrekend attest de werken vertraagt. Ook een goed opgebouwd stappenplan voor uw renovatie houdt vanaf het begin rekening met de keuringen die uw project nodig heeft.
